不動産の値段は各社違います!だから・・・

後悔しない不動産売却


後悔しない不動産売却には、最低でも3社の見積もりは必要です!

不動産を売却すべきか?運用すべきか?

愛着のある物件というのは、なかなか手放しにくいものです。資金的に余裕のある人なら、この不動産を売らずに、人に貸しながら家賃収入を得たい!そう考えている方も、いらっしゃるのではないでしょうか?
不動産を売却する場合と人に貸す場合のメリット・デメリットについて考えてみます( ´ ▽ ` )

 

貸すことによるメリット

 

1.単月の収支が黒字化しやすい
住宅ローンで買ったマンションの場合、住宅ローンの特性を利用できます。住宅ローンの特性とは、「金利が低く」「期限が長く」「毎月の返済額が少ない」ことです。なので、単月の収支{賃料−(毎月の住宅ローンの支払額+諸費用)}で黒字化しやすいといえます。

 

2.不動産所得として経費算入できる費用が発生する
自己所有の不動産を貸し出すことで、今までただ支払っていた費用が、不動産所得上の経費として計算できます。住宅ローン金利、固定資産税、管理費、修繕積立金、減価償却費、改装費用等が経費として計上でき、控除の対象となります。

 

3.マンションのの場合、分譲貸しのため賃料を高めに設定できる
分譲マンションを貸し出す「分譲貸し」は、一般の賃貸仕様のマンションと比べて、建物が同じ程度の間取りでも設備などよく収納スペースが多いので、ファミリーに人気で、賃料も高めに設定しやすい特徴があります。

 

 

貸すことによるデメリット

 

1.空室リスク
住んでいた家をを貸せば、当然ですが、自分は別の場所に住まいを用意する必要があります。すぐに借り手がつけばいいですが、空室の間は、自身が住む家の費用+住宅ローンが残っている場合、空きやのローンの両方を払う必要があります。大手不動産屋には、空室リスクを軽減するために、管理会社が家賃保証を設定しているところがありますが、当然、月々の管理費等が高くなるのが一般的です。

 

2.改装費用がかかる
中古住宅やマンションなど、人に貸すには、見た目が重要となります。内装をリフォームして、家賃収入があがるように、価値を上げる必要があります。また、近年では賃借人が入れ替わるたびに、壁紙の張替えやハウスクリーニングは最低限必要になります。また、ガス給湯器やトイレなどの水回りなどは、借主に責任のない故障修理の負担は貸主となります。このため、毎年ある程度の修繕費用がかかことになります。

 

3..売却リスク
売却リスクを考えずに、不動産運用を考える人が少なくないのですが、実は、売却リスクというのが大きなファクターの一つなります。
それは、将来、貸しているマンションを売る場合、それは「個人が自分で住むための家」ではなく「人に貸して家賃収入の上がる収益物件」として売りに出します。当然、買う人は「収益物件を買う人」です。すると住宅ローンを使って買うことはできません。収益物件としての融資を受けて買うということになります。そう、普通の物件とは、金利が違うのです。このため、買い手は「不動産のプロ」となる可能性があります。なので、評価は家賃収入をもととした利回りだけで判断されるため、厳しい評価でしか売れなくなります。こ

 

簡単に、貸すことのメリット・デメリットを列挙してみました。結論を言うと・・・。
大家業は、片手間で大儲け出来るほど、簡単なものではありません。常に不動産に対するアンテナを張り巡らし、知識を得ていかなくてはなりません。本気で、不動産投資を考えている人以外は、売却をおススメします。